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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.03.2021 (VIII ZR 305/19) in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass eine Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Arbeitsbeginn ist hierzu nicht erforderlich.

Der Musterkläger ist ein Mieterverein, wohingegen die Musterbeklagte Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München ist. Diese kündigte Ende 2018 den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Unter Anderem sollten Wärmedämmungen angebracht, Fenster ausgetauscht sowie Balkone angebaut und Rollläden angebracht werden. Der Auffassung des Musterklägers zufolge sei diese Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen  unwirksam. Zumindest sei die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit dem 01.01.20219 geltenden Recht möglich. 

Hintergrund des Streits ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Die bis zum 31.12.2018 geltende gesetzliche Regelung erlaubte eine jährliche Erhöhung der Miete um 11%, wohingegen das neue Recht lediglich die Erhöhung von höchstens acht Prozent vorsieht.

Die Vorinstanz, Oberlandesgericht entschied zugunsten des Mietvereins, dass die Ankündigung des Beklagten zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c I 2 Nr. 1 bis 3 BGB genüge, jedoch aufgrund des fehlenden zeitlichen Zusammenhangs nicht ordnungsgemäß iSd Art 229, § 49 I 2 EGBGB sei.

Der BGH hingegen hob dieses Urteil auf und wies die Klage ab. Diese Klage sei nach § 606 ZPO zwar zulässig, jedoch unbegründet. Die Ankündigung des Musterbeklagten erfülle nämlich die Voraussetzungen des § 555c I BGB. Die Ankündigung sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, sofern die Planungen die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB einhalten können. Einem zeitlicher Zusammenhang im Sinne einer Höchstfrist oder einen fortgeschrittenen Planungsbestandes bedarf es nicht, so der BGH. Daher kann dem BGH zufolge der Beklagte nach Abschluss der Modernisierung die Mieterhöhung auf Grundlage des bis zum 31.12.2018 geltenden Rechts verlangen.

Der Immobilienfirma ist nach Ansicht des Senats auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie sich noch eine Mieterhöhung nach altem Recht sichern wollte. Der Gesetzgeber habe bei der Übergangsregelung die Interessen von Mietern und Vermietern abgewogen. Entscheidend sei der Zugang der Ankündigung. Wenn ein Eigentümer es rechtzeitig zum Stichtag schaffe, sei ihm kein treuwidriges Verhalten vorzuwerfen.