+49 89 2 18 89 28 – 0

Aug

06

Der Bundesgerichtshof hat am 22.05.2018 (AZ VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben kann obwohl eine ordentliche Kündigung vorliegt.

In beiden Fällen ging es um Eigenbedarfskündigungen der Kläger, die entweder selbst oder deren nahe Verwandten in die Mietobjekte einziehen wollten. Die Beklagten wehrten sich jeweils mit dem Argument, dass aufgrund eines fragilen Gesundheitszustandes, bei dem ein Umzug unweigerlich zur starken Verschlechterung führen würde, ein Härtefall vorliegt. In der Vorinstanz wurde einer Klägerpartei Recht gegeben, der anderen nicht.

Der Bundesgerichtshof erkannte, dass sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite grundsätzlich geschützte Interessen betroffen sind. Es bedarf einer sorgfältigen Abwägung im Einzelfall, ob nun die Interessen der Mieter oder die der Vermieter gewichtiger sind. Damit urteilt der BGH entgegen der vorherrschenden Vorgehensweise der Instanzengerichte, dass man die Fälle nach Mietdauer oder Alter des Mieters kategorisieren könne um anhand dessen zu entscheiden, welche Interessen überwiegen. Die Gründe für eine Härtefallentscheidung haben unterschiedlich starke Auswirkungen und müssen daher genau überprüft und ausführlich festgestellt werden. Eine pauschale Feststellung als Härtefall aufgrund der vorliegenden Kategorien sei nicht möglich.

Die weitere Sachverhaltsaufklärung erfolgt im Regelfall durch einen Sachverständigen wie der Senat bereits mit Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474) entschieden hat. Dieser ist von Amts wegen durch das Gericht zu bestellen um die gesundheitliche Beeinträchtigung zu dokumentieren und zu klären ob durch externe Hilfe die Folgen des Umzuges gemildert werden könnten. Ohne ein fundiertes Sachverständigengutachten ist es nicht möglich eine Entscheidung als Gericht zu treffen.

In den beiden Fällen wurden keine Sachverständigengutachten eingeholt, somit mangelte es nicht nur an einer Einzelfallabwägung, sondern auch an einer substantiierten Basis für eine Entscheidung. Beide Entscheidungen wurden zur weiteren Aufklärung an die Landgerichte zurückgewiesen.