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Am 16.12.2020 entscheid der Bundesgerichtshof (VIII ZR 108/20), dass sofern eine Teilinklusivmiete vereinbart worden ist, d. h. eine Miete, mit welcher auch einige Betriebskosten abgegolten werden, diese nicht immer herausgerechnet werden müssen. Das ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die begehrte erhöhte Teilinklusivmiete die anhand reiner Nettomieten ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Die Vermieterin einer 77 Quadratmeter großen Wohnung in Köln verlange von ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete. Gemäß dem ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahr 1980 waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung gesondert umzulegen (Teilinklusivmiete). Im Jahr 2006 stellte die Eigentümerin eine Nebenkostennachforderung aufgrund sämtlicher Nebenkosten von 131 Euro auf. Das Arbeitsgericht Köln wies dieser den Betrag im September 2006 zu. Als Begründung erläuterte das AG Köln, dass es sich um eine wirksame Umstellung der Mietstruktur handle, sofern alle Nebenkosten abgerechnet werden können. Des Weiteren trug die Klägerin unbestritten vor, dass die Nebenkosten seit der Umstellung ohne jegliche Bemängelung abgerechnet worden seien.

Ab dem 01.11.2018 beabsichtigte die Vermieterin die Grundmiete von 409 Euro um 19 Euro zu erhöhen, wobei die Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten unverändert bleiben sollten. Das AG Köln wies die Klage ab, wohingegen die Berufung vor dem Landesgericht Köln dann Erfolg hatte. Da die Mietstruktur bereits auf eine Grundmiete umgestellt worden ist und sämtliche Nebenkosten gesondert abgerechnet werden, gäbe es keine Bedenken bezüglich des Mieterhöhungsverlangens. Eine stillschweigende Vereinbarung sei dem Verhalten der Vertragsparteien im Anschluss an das Urteil des AG Köln im Jahre 2006 zu entnehmen. Der Mieter habe die gesonderte Abrechnung sämtlicher Nebenkosten nicht beanstandet, wobei dieser auch die Mieterhöhungen der Grundmiete "netto kalt" von 2016 und 2017 akzeptiert habe. 

Letztlich stimmte der BGH dem LG Köln im Ergebnis zu. Daher wies dieser die Revision des Mieters am 16.12.2020 zurück und begründete dies damit, dass Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin vom August 2018 formell ordnungsgemäß gewesen ist. Da die Mieterhöhung mithilfe des Mietspiegels begründet werde, sei es den Anforderungen des § 558a BGB gerecht. Auch sei es dann ordnungsgemäß begründet, wenn seit Abschluss des Vertrags keine Änderung der Mietstruktur vorgenommen worden wäre, so dass die Vermieterin weiterhin nur die im damaligen Mietvertag aufgeführten Betriebskosten wirksam hätte umlegen können. 

Gemäß der Rechtsauffassung des VIII. Zivilsenats bietet das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter auch ohne Herausrechnen dieser Kosten konkrete Hinweise zu seiner sachlichen Berechtigung. Denn wenn bereits die auf Grundlage der reinen Nettomiete im Mietspiegel ausgewiesene Vergleichsmiete über der erhöhten Teilinklusivmiete liegt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB nicht überschritten werden.