Das Landesgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 02.11.2020 (2-15 O 23/20) entschieden, dass die – aufgrund der Corona-Pandemie – staatlich verordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts keinen Mangel der Mietsache darstellt und daher keine Mietminderung rechtfertigt. Auch kann der Mieter keine Mietminderung oder Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen.
Im vorliegenden Fall erhob eine Vermieterin Klage auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von ca. 6.000 €. Die beklagte Mieterin betreibt mehrere Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland, in welchen sie Kleidung und Textilien verkauft. Auf Anordnung des Landes Hessen musste sie – im Zuge der pandemiebedingten Lage – eine ihrer Filialen vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 schließen. Diese Schließung verursachte der Mieterin einen vergleichsweise so erheblichen Umsatzrückgang, dass sie im April 2020 die Miete des Geschäfts in Frankfurt nicht begleichen konnte. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Zahlung der Miete.
Das LG Frankfurt a. M. entschied für den Erfolg der Klage. Obwohl öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote, insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen, grundsätzlich einen Mietmangel darstellen könnten, sei dies hier nicht der Fall. Der Grund der staatlichen Nutzungsuntersagung müsste in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt liegen. In diesem Fall widmeten sich die hoheitlichen Maßnahmen jedoch nur dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie bezogen sich allgemein auf deren Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet, welcher die Infektionen begünstigen würde.
Zusätzlich entschied das LG Frankfurt, dass die Beklagte keine Vertragsanpassung oder Mietminderung wegen Störung der Geschäftsgrundlage verlangen kann. Der Gesetzgeber sieht nur die Möglichkeit einer Änderung der vereinbarten Mietzahlung vor, wenn „dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden (…) Ergebnisses unabweislich erscheint“. Eine derartige Ausnahme liegt nur im Falle von existenziell bedeutsame Folgen vor. Die Beklagte verzeichnete jedoch nur Liquiditätsengpässe. Des Weiteren ist diese durch eine kurzfristige Gesetzesänderung vor einer Kündigung wegen coronabedingter Zahlungsschwierigkeiten geschützt. Auch konnte sie damals Kurzarbeit einführen und somit beträchtliche Einsparungen verbuchen.