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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs befasste sich in einem Urteil vom 15.10.2021 (V ZR 225/20) mit der Frage, inwiefern Wohnungseigentümer befugt sind, durch einen Mehrheitsbeschluss ein Nutzungsverbot bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums aus Gründen der Verkehrssicherheit auszusprechen, wenn in der Folge auch das Sondereigentum nicht mehr genutzt werden kann.

Hintergrund dieses Urteils war ein über 40 Jahre altes, sanierungsbedürftiges Parkhaus, welches nach den Bestimmungen des WEG aufgeteilt worden war. Die klagende Sondereigentümerin verfügte über Teileigentum an drei der elf Parkebenen, welches sie an ein benachbartes Hotel vermietet hatte. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit ein sofortiges vollständiges Nutzungsverbot des gesamten Parkhauses. Der Klägerin blieb es jedoch erlaubt, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen. Nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte ihr die Nutzung wieder gestattet werden. Daraufhin wehrte sie sich gegen diesen Beschluss zunächst vor dem Amtsgericht Augsburg, dann vor dem Landgericht München I und schließlich mit Erfolg vor dem BGH.

Der Auffassung des BGH's zufolge sei § 22 WEG, wonach ein überwiegend zerstörtes Gebäude von der Pflicht des Wiederaufbaus ausgenommen ist, hier nicht anwendbar. Zerstört wäre das Parkhaus nur im Falle eines punktuelles Ereignis, wodurch dann die Nutzung zumindest teilweise aufgehoben sei. Ein bloßer Sanierungsstau, der dazu führe, dass die Wiederherstellungskosten den Verkehrswert übersteigen, falle dabei nicht darunter. Somit hob der BGH das Urteil des Landgericht Münchens I auf.

Dabei schlossen die Richter des BGH auch eine analoge Anwendung des § 22 WEG aus, da keine planwidrige Regelungslücke im Gesetz bestehe. Im Zuge der letzten Reform im Jahr 2020 sei die Frage der Aufhebung der Gemeinschaft bei Unrentabilität der Immobiliensanierung oder Überalterung des Gebäudes diskutiert, jedoch nicht in die Gesetzesänderung aufgenommen worden. Sofern keine Neuregelung seitens des Gesetzgebers in Kenntnis eines rechtspolitischen Handlungsbedarfs vorgenommen wurde, sei eine analoge Anwendung ausgeschlossen.