Die Mietpreisbremse begrenzt seit 2015 die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach § 556d BGB darf die Anfangsmiete dort die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen. Ursprünglich konnten die Landesregierungen solche Gebiete nur für maximal fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen. Durch Gesetz vom 19.03.2020 wurde diese Ermächtigung verlängert: Seit dem 01.04.2020 können die Länder Gebiete jeweils für bis zu fünf Jahre bestimmen, längstens bis zum 31.12.2025. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Verlängerung mit Kammerbeschluss vom 08.01.2026 (1 BvR 183/25) als verfassungsgemäß eingestuft, weil die Ausgangslage auf den Wohnungsmärkten im Wesentlichen unverändert angespannt geblieben ist.
Für die Frage, welche Miete bei Wiedervermietung zulässig ist, spielt die Vormiete eine wichtige Rolle. § 556e Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter Bestandsschutz: Ist im Vormietverhältnis wirksam eine Miete vereinbart worden, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf diese Miete auch im neuen Vertrag verlangt werden. Maßgeblich ist dabei die vom Vormieter „zuletzt geschuldete“ Miete. Bei Staffelmietverträgen ist deshalb auf die Staffel abzustellen, die bei Beendigung des Vormietverhältnisses tatsächlich galt; spätere, nur für die Zukunft vereinbarte Staffeln zählen nicht, weil sie mangels Fortsetzung des Vormietverhältnisses nicht wirksam geworden sind. Staffelmietvereinbarungen aus Vormietverhältnissen, die noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, werden ihrerseits nicht an §§ 556d ff. BGB gemessen.
Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind ausschließlich auf die Vereinbarung der Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses zugeschnitten. Sie greifen weder bei späteren Mieterhöhungen noch bei nachträglichen Mietänderungen. Das gilt nach der neueren Rechtsprechung des BGH nicht nur für Mieterhöhungen, sondern auch für eine einvernehmlich vereinbarte Mietreduzierung im laufenden Mietverhältnis: Wird die Miete einvernehmlich gesenkt, ist davon auszugehen, dass der Mieter die neue, reduzierte Miethöhe künftig als vertragsgemäß akzeptiert. Die Mietpreisbremse findet auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog Anwendung.